在中國物流地產風云系列的前三期《概述篇》、《盤點篇》和《模式篇》中，對中國物流地產市場做了比較全面的回顧。總體來講，中國物流地產經過十多年的快速發展，可以分為上下兩個半場，上半場以跑馬圈地和規模為王為主基調，以普洛斯啟動私有化作為上半場結束的標志。

未來十年乃至更長時間，中國物流地產將進入下半場，下半場將繼續做大市場規模，同時，在拿地日益困難和市場需求逐步放緩的背景下，行業內的兼并收購和業務模式的演化升級將成為主基調。本期，將展望中國物流地產的發展趨勢，并以此作為中國物流地產系列的完結篇。如果您希望進行更深入的交流，歡迎在后臺給我們留言。

目前，土地供應緊張導致物流地產商拿地困難。2013年以來，在土地資源加劇緊張與資本不斷涌入物流地產市場的背景下，我國土地政策不斷收緊，工礦倉儲用地供應規模快速下降，土地價格持續攀升。拿地工作面臨緊迫形勢，拿地的難度不斷加大，而且拿地的窗口期正在不斷收窄。 

圖：2013-2016年工礦倉儲用地供應規模與土地價格圖

（數據來源：國土資源部統計數據）

表：2012-2016年全國工礦倉儲用地價格

      在土地資源日益稀缺的情況下，地方政府不斷提升對單位面積土地稅收和投資強度的要求，傳統物流地產業態單一，帶來的稅收有限，導致在很多地方，物流地產商已經被政府打入冷宮。因此，物流地產商只能向一線周邊的衛星城，或者二三線甚至四線城市發展。一邊是拿地越來越困難，另一邊是城市優質地段存在大量二手廠房和低標準倉庫，因此，收購并改造這些廠房和倉庫，將是物流地產商的重要選擇。

進入物流地產領域僅僅賺取租金收益，相信不是很多物流地產商的初衷。一般來講，物流地產商的戰略分為幾步，第一步是建立規模和網絡，第二步是打造基于資源網絡的生態圈，成為物流企業綜合服務商，整合物流產業鏈資源成為第四方物流，為客戶提供一攬子解決方案，賺取綜合業務的整體收益。

以普洛斯為例，普洛斯為供應鏈上的制造商、零售商、物流公司提供物流規劃、咨詢、物流信息系統、供應鏈管理等活動，不實際承擔具體的物流運作活動，成為第四方物流提供一體化解決方案。普洛斯已經具備的客戶資源、提供的高品質服務、建立的跨國物流網絡以及先進完善的管理系統使普洛斯具備了資源整合的能力，產生產業聚集效應，并使其領先于行業其它地產物流公司。

       在中國，任何朝陽行業都有可能在資本的瘋狂進入和鼓動下，在各參與方不顧一切的大干快上的指導思想下，迅速形成產能過剩，然后就是新一輪洗牌帶來的優勝劣汰。總體來講，發展歷程可以是這樣的：供不應求——一哄而上——產能過剩——整合重組（中小企業出局）——市場格局形成。大家可以想想滴滴和優步，也可以看看現在野蠻生長的共享單車是不是這個結局。

      中國的物流地產經歷了十多年的發展，若干國內外巨頭紛紛進來跑馬圈地，受制造業升級和電商發展的利好驅動，近些年保持高速增長，但隨著土地價格飛漲和電商增速放緩，目前國內物流地產市場已經出現了“整體不足、局部過剩”的局面。

      根據商務部和中國倉儲協會聯合發布的《中國倉儲行業發展報告2016》顯示，我國倉儲設施結構失衡，區域內倉庫供不應求和倉庫供過于求共存，倉庫高空置率與高租金并存，倉庫快速建設與倉儲效益下降、企業倒閉或轉行并存。2015年，立體庫空置率為10.1%，同比增加5個百分點；樓房庫空置率為14.9%，同比增加9個百分點；平方空置率為10.8%，同比增加5個百分點 。按城市分析，唐山、南昌主要受經濟環境影響，空置率較高；哈爾濱、銀川、西安等近年來新增倉庫較多，持續出現倉庫過剩現象；大連、杭州、青島因保稅倉庫較多，導致平均空置率較高。

       在《從中遠海運收購東方海外看物流行業的并購趨勢》中，我們提到下一個十年，國內物流行業發展的一個重要趨勢是物流企業進入兼并重組高峰。大量物流企業上市，借助資本市場進行兼并重組運作，行業進一步集中，將出現世界級的物流企業。并購方式將包括我們前面提到的橫向并購、縱向并購和混合并購三種方式。在當前，中國物流的發展階段與美國90年代初這一節點十分相似，尤其是傳統物流領域。核心企業將通過并購整合來擴張網絡和實現業務綜合化，平臺化企業將大量聚合小微物流企業及個體從業者。中國物流正迎來行業整合的黃金十年。

       物流地產是重資產的行業，資本將是行業整合的主要力量，并購是行業洗牌的主要方式。

未來，中國物流地產行業的整合驅動力主要來自四個方面：

     （1）網絡效應：網絡越大，成本越低，而客戶體驗越好；

     （2）IT系統、場站、運力等資產可以共享：業務綜合化可以提升資產的使用效率；

     （3）大客戶一站式服務需求；

    （4）市值管理（中國資本市場一、二級市場高差價5年內還會存在，資本動力足夠大）。